摘要：追踪一二线热点城市的发展轨迹，我们会发现不管是北京、上海还是深圳基本上都是以行政政务中心为圆心，呈圈状向外延伸发展。这个“理论”放在温州能否得到论证？将视线聚焦在温州市区，不难发现，不管是以市府为圆心形成的中央绿轴板块、还是以龙湾区府为圆心...
追踪一二线热点城市的发展轨迹，我们会发现不管是北京、上海还是深圳基本上都是以行政政务中心为圆心，呈圈状向外延伸发展。
这个“理论”放在温州能否得到论证？
将视线聚焦在温州市区，不难发现，不管是以市府为圆心形成的中央绿轴板块、还是以龙湾区府为圆心形成的龙湾中心区板块，亦或是以瓯海区府为圆心形成的瓯海中心区板块，它们的崛起，都印证了一座城市的行政政务中心具有不可取代的特殊地位。
今天，老三要跟大家聊的是瓯海中心区，为什么是瓯海呢？主要还是因为其近年来迅猛无比的发展势头成功引起了老三的注意。
10年前瓯海给人的感觉还像是城乡结合部，10年弹指一挥间，谁也没料到当初被视为荒芜之地的瓯海如今已是高楼林立，现代化气息浓厚。尤其到了夜间，如果从市区瓯海大道行驶至瓯海中心区段，两侧的灯光犹如一条舞动的彩带，璀璨夺目。
毫不夸张的说，自打2013年瓯海区府正式搬迁至瓯海中心区，围绕着区府的建设，几年内，区域内的整体面貌便发生了翻天覆地的变化，目前瓯海中心区在教育、商贸、高端住宅等方面的配套优势明显，高端住宅无论在数量还是档次上，在整个主城区也算得上是名列前茅。
如果说行政中心的搬迁是助力瓯海中心区崛起的“左膀”，那么瓯海大道以及温州南站的建成及投入使用则是推动其飞速发展的“右臂”，无论是缺少哪一只臂膀，区域的发展都会大打折扣。
纵观古今中外城市发展的历史，每一座城市的兴起、发展都与交通有着千丝万缕的联系，交通是促进城市发展的主要动力。
对于瓯海中心区而言，瓯海大道便是促进其发展的动力之一，其凭借瓯海大道的魔力，逐渐吸附了周边几个区域的居民前往置业。
“行政中心搬迁+瓯海大道吸附效应”，再加上大西洋银泰城、云天楼洲际广场等相继开业，种种利好加持之下，让瓯海中心区直接步入发展的快车道，一举改变一直以来“有区无城”的尴尬局面。
建筑是一座城市发展的最好见证者，无论是拔地而起的行政中心大楼、云天楼洲际广场、总商会大楼，还是已建成或者正在如火如荼建设中的高端楼盘，无不见证着瓯海中心区的发展历程。
为了更加客观、深入的了解瓯海中心区的发展历程，尤其是房地产市场的发展史，老三在写这篇文章之前特意和同事一起去采访了咏辉地产董事长许松枝许董以及咏辉地产娄桥区域经理罗朗罗总。
在刚刚得知我们的采访对象是温州大型房产公司咏辉地产的“一把手”时，我们的内心充满了期待，同时又增添了几分紧张。没想到许董虽然位居高位，却丝毫没有任何架子，相反在跟她接触后，会发现她非常平易近人、特别有亲和力。整个采访过程都非常的顺利和愉快，就像和久违的朋友聊天一般。
许董和她的团队已经深耕瓯海多年，当谈及对瓯海的第一印象时，许董向老三和同事回忆道：“2008年第一次来到瓯海时，感觉这里的城市界面整体较差，丝毫感觉不到繁华的气息。直到2013年瓯海中心区搬迁后，整个板块仿佛“开了挂”似的，迎来了发展的“高光”时刻，区域内的面貌焕然一新”。
谈到瓯海中心区近几年的发展情况，许董跟我们分享了一个很有趣的现象，在温州市区很多地方拆迁基本都是拆一块留一块，而瓯海中心区则是特立独行，动则大刀阔斧，拆得“片瓦不留”，一切从“零”开始。
如今，以瓯海CBD之称的瓯海中心商务区，已经汇聚了吹台广场、瓯商大厦、仁汇大厦、瓯海农商银行、温州银行等高端商办建筑，而这些建筑矗立在瓯海大道两旁，犹如一道亮丽的风景线，撑起了瓯海中心区的“颜值”。
而咏辉总部所在的位置便是被誉为瓯海商务中心“双子楼”之一的瓯商大厦，总部在30楼，夜晚时分，站在办公室往下俯瞰，繁华的景象一览无余，每每看到这样的一幕，许董都会不由的感慨瓯海中心区发展之快。
谈及瓯海中心区近几年的房价走势时，据许董回忆，在2016年左右，这边的房价基本还是都在1.6-1.8万/㎡上下，而经过短短几年的发展，如今片区内的房价普遍都已经涨到了3万/㎡左右。
了解温州近十年房价走势的人都知道，在瓯江口、滨海、仰义林里等被称为价格“洼地”的地方没有出现之前，瓯海中心区是温州市区房价最低的区域之一，短短几年房价就已经让人“高攀不起”，可见区域发展速度之快。
在瓯海中心区一路“高歌猛进”，向前发展的过程中，我们明显看到入驻该区域的房企也越来越多，开发商的拿地热情更是一路高涨，在这样的背景下，市场上的新盘也是层出不穷。按照目前的情况来看，除了君悦339之外，区域内其余项目去化表现都没有特别突出的，令人“眼前一亮”的项目还是较为罕见的。
不过话又说回来，许董还是特别看好瓯海中心区，她认为，未来待到高铁新城以及2022年杭州亚运会温州分赛场瓯海龙舟运动基地相继落地，区域内的房价还有更多的想象空间。
如果只是从当下的市场情况来看的话，许董说到：以瓯海大道为界，北区的房价明显高于南区，而南区则明显高于高速公路以南的外围。其中最主要的原因之一，便是北区拥有瓯海外国语学校北校区的九年制一贯学区，在教育资源方面占据绝对优势。
除此之外，北区的各项配套较南区而言，则更为成熟，基本上与老城区无异，然而建筑的整体界面却是老城区所无法比拟的，在北区既可以享受繁华的配套，又能享受更加前卫的人居体验，可谓是两全其美。
采访的最后，许董总结到，过去瓯海中心区的崛起与瓯海大道通车、行政中心搬迁、温州南站建成并投入使用等种种利好息息相关，而未来高铁新城和亚运会龙舟分赛场的落成，或将是瓯海中心区的另一个“高光”时刻。
在采访完许董后，老三和同事又采访了罗总，在整个采访过程中，罗总给人的感觉非常专业、对数字特别敏感，并且条理、逻辑特别清晰。
罗总是2015年入的行，从事经纪行业已经有5年的时间，5年说长不长，说短也不短，相比那些从业十多年的“老经纪”人而言，罗总入行的时间并不算长，然而就在这短短的几年内，他就成功从原来的普通经纪人，晋升为咏辉地产娄桥区域经理，2016年进入瓯海、2017年当店长、2018年当上区经理，罗总在经纪行业的从业生涯还是蛮传奇的。
虽然进入瓯海的时间并不算很长，但罗总对瓯海中心区的发展历程却了如指掌，从瓯海中心区每一个楼盘的建设时间与交付时间，到各项重大商业配套的落地时间，都深深的印刻在了罗总的脑子里。
住宅方面，据罗总回忆，瓯海中心区的第一个楼盘为华鸿·中央城，在2012年开盘。
进入2013年，瓯海区行政中心搬迁后，中梁·公馆1号、华鸿·中央公园、国际华府等楼盘相继亮相，到了下半年，靠近瓯海大道高架桥河市人民医院的中梁·公园天下，及位于瓯海中心区外围的德信·泊林公馆开盘。
2014年，位于瓯海中心区核心位置的大诚·金廷开盘，后来大发·凯旋门、德信·海派公馆也陆续开盘。
2016年，随着瓯海中心区第一批开盘的项目陆续交付，区域内的居住氛围也变得越来越浓郁，随后商业配套也慢慢的跟着起来。
2017年，随着安得家园、南旭、天虹、云鸿、广华家园等一系列安置房相继交付，南片区慢慢变得热闹了起来。
商业方面，除了目前已有的配套，后期中庚集团，将打造中央商务区7.5万㎡高端商业综合体，再加上亚运会龙舟项目分会场将在此处落地，未来的瓯海中心区还是非常值得期待的。
谈完瓯海中心区的发展历程，随后罗总又跟我们分享了瓯海中心区的一二三级市场的发展现状。
一级市场即土地市场方面，罗总认为瓯海中心区的土地市场基本已经进入尾声，今年一共出让了两宗地块，1宗是荣安竞得的温州市三溪片区瓯海中心南单元A-02地块，另1宗是祥生&温州恒森竞得的温州市三溪片区瓯海中心西单元B-01-1地块，其余基本都是以安置房居多，目前区域内能够出让的地块已经不多。
二级市场即新房市场方面，目前有璀璨澜庭、华侨城、瓯玥名邸、万科·世纪之光在售，待售的项目有荣安·御瓯海以及祥生公园道。
三级市场即二手房方面，根据罗总描述目前瓯海中心区的二手房市场还是比较红火的，原本今年因为疫情原因，大家以为二手房成交会有所下降，然而事实上并没有，而是呈现稳步上升的趋势，上个季度也就是4月份到6月份，整个瓯海中心区的二手交易大概在420~480套之间，基本与去年同期持平，几乎没有受到疫情的影响。
罗总认为二手房市场之所以没有受到疫情影响的主要原因有三：
1、货币在贬值不缩水的情况下，很多人纷纷开始选择投资不动产；
2、客户基本以刚需群体为主，这些人买房都是为了自住，因此并不会因为疫情而影响到他们置业；
3、大家看好娄桥板块的发展前景。
据罗总描述，目前成交量最多的二手房小区是万科新都汇以及安得家园（安置房），前者成交量大的原因是购房者信赖万科的品质，后者则是因为原先安得家园是没有产权证的，而今年产权证下来了，再加上它的面积小，总价低，故而受到刚需一族的追捧。
另外，最最关键的原因是，两个项目均被划在外国语学校南校区的施教范围内，在一定程度上可以解决孩子的上学问题。
关于瓯海中心区快速发展的主要推动力，罗总认为：一方面是政府的大力支持，政府对瓯海中心区的“偏爱”大家是有目共睹的；另一方面，接下来中庚集团即将打造的大型的商业综合体，也将在一定程度上吸引一票企业扎根于此。
在采访许董和罗总的过程中他们都提到了行政中心搬迁、瓯海大道通车以及温州南站的建设投入使用，是助力瓯海中心区发展的“贵人”，而未来高铁新城和亚运会龙舟分赛场的建成或将助力瓯海中心区再升一个台阶，瓯海中心区未来拥有更多的可能性，未来可期。
